Aktuelt
Den 1. januar 2010 træder en ny lov i kraft, der ændrer lov om almene boliger mv. , lov om leje af almene boliger og en række andre love (styring og finansiering af den almene boligsektor).
Den 1. januar 2010 træder en ny lov i kraft, der ændrer lov om almene boliger mv. , lov om leje af almene boliger og en række andre love (styring og finansiering af den almene boligsektor). Ny lov om styringen af den almene boligsektor
Lovforslaget er nr. 208 og blev vedtaget den 29. maj 2009. Det indeholder tre hovedelementer for den almene sektor:
1.Styringsdialog &ndash et tættere samarbejde mellem kommuner og boligselskaber 2.Forenkling af reglerne om den almene sektor 3.ændringer i finansieringen af den almene sektor Styringen af den almene boligsektor og forenkling af regelsættet, der træder i kraft den 1. januar 2010, kan du læse om nedenfor. ændringer i finansieringen af den almene sektor bragte vi en artikel om den 25. juni. Klik her for at læse den.
Ministeriet har oplyst, at ændringer af bekendtgørelser vil blive udstedt efteråret 2009.
1. Styringsdialog &ndash et tættere samarbejde mellem kommuner og boligselskaber
ændringerne i almenboligloven og lov om leje af almene boliger er baseret på en model for mål- og aftalestyring. Der indsættes en formålsbestemmelse for sektoren i almenboligloven §5b. Formålsbestemmelsen angiver, at almene boligselskaber har som formål at stille passende boliger til rådighed for alle, som har behov herfor. Huslejen skal være rimelig, og beboerne skal gives indflydelse på egne boforhold.
Der fastsættes en række overordnede styringsmålsætninger for de almene boligselskaber i §§6a til 6e.
-Boligselskabet skal sikre en forsvarlig og effektiv drift af boligselskabet og dens afdelinger.
-De almene boligafdelinger skal være økonomisk og socialt velfungerende og fysisk fremstå i god og tidssvarende standard.
-Byggeriet skal have en god kvalitet, og boligselskabet skal tilstræbe at få mest mulig værdi for investerede midler. Omkostninger og husleje skal samtidig holdes på et sådant niveau, at boligerne kan påregnes udlejet efter deres formål.
-Boligselskabet skal ved udlejningen af boliger tilgodese grupper, som har vanskeligheder med at skaffe sig en passende bolig på almindelige markedsvilkår. Derudover skal en varieret beboersammensætning søges fremmet.
-Boligselskabets ledelse skal udvise god ledelsesskik og arbejde for at fremme et velfungerende beboerdemokrati.
Boligselskabet og kommunalbestyrelsen er forpligtet til at samarbejde om de nævnte mål og målsætninger og skal i nødvendigt omfang koordinere deres indsats i det enkelte boligområde med andre relevante parter, jf. §6f.
Samarbejdet mellem boligselskabet og kommunen er som nævnt baseret på en mål-og aftalestyring &ndash styringsdialog, jf. almenboligloven §164. Styringsmodellen indeholder følgende elementer:
-Formål og styringsmålsætninger. Der skal opstilles mål og styringsmålsætninger for den almene boligvirksomhed på centrale områder. Brugen af målstyring skal gøre det klart, hvilke styringsmål og værdier den almene boligsektor skal arbejde efter og samtidig udgøre et fast grundlag for styringsarbejdet i boligselskabet og kommunen.
-Styringsdialog og differentieret tilsyn. Der skal etableres en proaktiv og differentieret styringsdialog mellem kommunen og boligselskabet, som delvis afløser det eksisterende kommunale tilsyn.
-Aftaler. øget fokus på brug af aftaler mellem kommunen og boligselskabet til gensidig koordination og beslutning om særlige indsatser etc., herunder f.eks. vedligeholdelse og fremtidssikring, helhedsplaner, udlejningsforhold, boligstandard, effektivitet og kvalitet i administrationen af boliger, sideaktiviteter.
-Egenkontrol. Boligselskabets egenkontrol skal styrkes, herunder arbejdet med forvaltningsrevision og kvalitetsstyring. Dette vil bidrage til, at det kommunale tilsyn flytter fokus fra virksomhedsinterne forhold til mere overordnede og tværgående problemstillinger i boligselskabet eller boligområdet.
-Dokumentation. Dokumentationen af boligselskabets virksomhed og resultater til brug for styringsdialogen mellem boligselskabet og kommunen skal forbedres.
-årligt dialogmøde. Styringsdialogen skal ske i form af regelmæssige møder mellem kommunen og boligselskabet. Dialogen føres på grundlag af en årlig rapport, som boligselskabet sender til kommunen. Kommunen skal offentliggøre en redegørelse for den gennemførte styringsdialog på kommunens hjemmeside.
Aftaler, der indgås på dialogmøderne, skal ikke nødvendigvis offentliggøres. Det bemærkes dog, at aftaler og andre dokumenter, der indgår i dialogen, vil være omfattet af reglerne om aktindsigt efter forvaltningsloven og offentlighedsloven.
De grundlæggende regler om kommunalbestyrelsens tilsyn i øvrigt vil blive opretholdt, herunder kommunens mulighed for at give påbud eller indsætte en midlertidig forretningsfører i tilfælde af, at gældende regler overtrædes.
Styringsmodellen gælder fuldt ud for almene boligselskaber. Reglerne om formål og målsætninger gælder også for selvejende institutioner, der ejer almene ældreboliger eller almene ungdomsboliger, og på kommuner og regioner, der ejer almene ældreboliger. Reglerne om styringsdialog gælder dog ikke for disse institutioner eller kommuner og regioner.
Selvejende institutioner, der har opført ungdomsboliger og ældreboliger efter den tidligere lov om boligbyggeri, lov om boliger for ældre og personer med handicap eller tidligere bolig-og boligstøttelovgivning. Dvs. nogle af de kommunale boliger, der administreres i DAB er ikke omfattet af lovændringerne.
KL og BL har i samarbejde udgivet pjecen Styringsreformen, hvor der en uddybende redegørelse for styringsmodellen og dens anvendelse. Du kan downloade pjecen på www.bl.dk .
2. Forenkling af reglerne om den almene sektor
Udlejningsregler
De administrativt fastsatte regler om, at børnefamilier har fortrinsret til almene familieboliger med tre eller flere rum, ophæves. I stedet kan kommunen og boligselskabet aftale, at denne fortrinsret skal være gældende.
Baggrunden for ophævelsen er, at de gældende regler vurderes at kunne være en hindring for at tiltrække ressourcestærke boligsøgende til almene boliger, og de vurderes at være utidssvarende i forhold til de familiemønstre, der findes i dag.
De administrativt fastsatte regler om ventelistegebyr og anciennitet i forhold til ventelisten ændres. Boligsøgende i andelsboligselskaber skal fremover betale ventelistegebyr fra opnoteringstidspunktet svarende til, hvad der i dag gælder for selvejende boligselskaber. Boligselskabet kan beslutte, om man bevarer sin anciennitet fra opnoteringstidspunktet, eller om man starter forfra, når man har fået anvist en bolig.
Disse administrativt fastsatte regler vil blive nærmere beskrevet i en bekendtgørelse, der forventes i at komme i løbet af efteråret 2009.
Kommunen og boligselskabet kan indgå aftale om fleksibel udlejning på op til 100% af de ledige boliger, jf. almenboligloven §60.
Kriterierne for hvilke områder, der vil kunne anvende kombineret udlejning. De nye kriterier indebærer, at mindst 40 pct. (i dag 50 pct.) af beboerne skal stå uden for arbejdsmarkedet, og at der bor mindst 1.000 beboere i området (i dag 1.200), jf. almenboligloven §51. De ændrede kriterier medfører, at yderligere 20.000 boliger og 25-30 boligområder kunne omfattes af kombineret udlejning.
Kommunen og boligselskabet kan aftale, at boligselskabet som led i kombineret udlejning i en begrænset periode på maksimalt 6 mdr. kan lade boliger stå tomme, hvis ikke de kan udlejes til andre end kontanthjælpsmodtagere og hvis der samtidig iværksættes ekstraordinære foranstaltninger, f.eks. annoncering, for at udleje boligerne. Boligselskabet og kommunen aftaler om boligselskabet eller kommunen eller begge parter betaler udgifterne til lejetab. Boligafdelingen vil ikke blive belastet af lejetabet, jf. almenboligloven §51b.
I udsatte områder kan kommunen og boligselskabet aftale, at udlejning af boliger kan ske ved annoncering, dvs. uden om ventelisten. Op til 50 pct. af de ledige boliger kan udlejes gennem annoncering. Der kan fastsættes kriterier for, hvem der udlejes til. Står flere ansøgere lige, trækkes der lod, jf. almenboligloven §60a.
Ved alle opsigelser som følge af ombygning, herunder sammenlægning, har boligselskabet pligt til at genhuse lejerne. Kommunen kan efter aftale overtage forpligtelsen til genhusning. Boligselskabet (dispositionsfonden) skal betale normalistandsættelse og rimelige flytteudgifter som følge af opsigelsen, jf. almenlejeloven §§85 og 86.
Et boligselskab kan indgå aftale med et andet boligselskab om anvisning af familieboliger til lejer, der skal genhuses. Genhusningen sker uden om ventelisten, jf. almenboligloven §51.
Der indføres udtrykkelig hjemmel til, at kommunalbestyrelsen kan godkende sammenlægning af beboede lejligheder, når sammenlægningen indgår i en helhedsplan, der skal fremtidssikre boligområdet. Bruttoetagearealet af en sammenlagt bolig må højst udgøre 140 m2, jf. almenboligloven §28.
Organisering og beboerdemokrati
Selvejende boligselskaber og andelsboligselskaber samt garantiselskaber med egne boligafdelinger omdannes til én type organisation (selskab) med samme vedtægter. Det nye selskab kan vælge, om det vil have medlemsindskud (lige som i andelsboligforeninger) eller ej, jf. almenboligloven §9.
Endvidere kan selskabet vælge, om øverste myndighed skal være en generalforsamling eller et repræsentantskab, jf. almenboligloven §10.
For almene boligselskaber med almene boligafdelinger, der vælger en generalforsamling som øverste myndighed, indebærer reglerne, at boligselskabets lejere og enhver, der er opnoteret på venteliste, anses for medlemmer af boligselskabet, jf. almenboligloven §11.
Foruden boligselskabets bestyrelse og dens medlemmer får også medlemmernes myndige husstandsmedlemmer adgang til generalforsamlingen. Det vil dog kun være boligselskabets lejere og disses myndige husstandsmedlemmer, der har stemmeret.
Det er hensigten, at der i et sæt nye normalvedtægter skal fastsættes regler om stemmeret, som indebærer, at der tillægges hver husstand to stemmer uanset antallet af husstandsmedlemmer. Dette svarer til de gældende regler om stemmeret på afdelingsmødet. Dog tilkommer stemmeretten i dag lejerne og »disses ægtefæller eller hermed sidestillede personer«. Kredsen af stemmeberettigede udvides således til også at omfatte lejers hjemmeboende voksne børn eller andre myndige husstandsmedlemmer, uden at dette medfører en forøgelse af antallet af stemmer, som en husstand kan disponere over.
De DAB administrerede selskaber har alle et repræsentantskab, men får nu mulighed for at vælge indskudskapital og generalforsamling i stedet for et repræsentantskab.
Hvis boligselskabet bibeholder et repræsentantskab eller vælger et repræsentantskab som øverste myndighed svarer reglerne til de gældende regler, dog således at det med de nye regler sikres, at de afdelingsvalgte repræsentanter udgør flertallet af medlemmerne i repræsentantskabet. Sådan har det også hidtil været for de DAB administrerede selskaber, jf. almenboligloven §11.
Almene boligselskaber uden egne boligafdelinger er i dag organiseret som forretningsførerselskaber (selvejende selskaber eller som garantiselskaber) eller som almene andelsselskaber.
Fremover vil der kun være en type almene administrationsselskaber, jf. almenboligloven §9. Administrationsselskaber med garantikapital kan fortsætte med denne organisationsform.
For administrationsselskaber tydeliggøres det, at boligselskaber eller andre, der får deres ejendom m.v. administreret af administrationsselskabet, uden at de er medlemmer, ikke har ret til repræsentation. Herudover gives der kommunalbestyrelser og regionsråd adgang til at udpege hver en repræsentant, hvis kommunen eller regionen som ejer af almene ældreboliger er medlem af administrationsselskabet, jf. almenboligloven §33.
Administrationsselskabet kan have midler i fælles forvaltning, udlåne midler på tværs af boligselskaberne som er medlemmer, oprette nye boligselskaber og udføre sideaktiviteter.
I boligselskabets bestyrelse skal mindst halvdelen af medlemmerne være beboere i selskabet og i administrationsselskabets bestyrelse skal mindst halvdelen af medlemmerne være beboerrepræsentanter i de administrerede boligselskaber. I boligafdelinger med udelukkende ældreboliger beboet af svage og plejekrævende beboere kan kommunalbestyrelsen udpege medlemmer af afdelingsbestyrelsen. Udpegning skal ske blandt beboerne, pårørende eller andre, som kan varetage beboernes interesser. Tilsvarende regler gælder for kommunale ældreboliger, jf. almenboligloven §34
Sammenlægning af selskaber og afdelinger mv. Det er fortsat øverste myndighed repræsentantskabet eller generalforsamlingen, der træffer beslutning om opløsning af selskabet med henblik på sammenlægning med et eller flere andre selskaber. Fremover skal kommunalbestyrelsen ikke godkende opløsning af et boligselskab, men opløsning af et selskab skal fortsat indberettes til økonomistyrelsen, såfremt der er statslån eller ydes statslig driftsstøtte til afdelingerne.
Det er fortsat øverste myndighed, der træffer beslutning om sammenlægning og opdeling af en afdeling. Fremover skal afdelingsmødet dog godkende både sammenlægning og opdeling af en afdeling. Kommunalbestyrelsen skal ikke godkende sammenlægninger eller opdeling af afdelinger.
Reglerne om, at forskelle i kapitaludgifter udlignes over 10 år ved sammenlægninger, ophæves. Huslejeforskelle, relateret til kapitaludgifterne, kan fremover opretholdes ved sammenlægning af afdelinger.
Efter de gældende regler skal hvert byggeforetagende være en særlig afdeling. Kravet lempes, således at mindre nybyggeri til en eksisterende afdeling ikke skal udskilles i en selvstændig afdeling, jf. almenboligloven §16.
Større renoveringer Kan afdelingsmødets godkendelse til gennemførelse af arbejder og aktiviteter ikke opnås, kan øverste myndighed træffe beslutning om gennemførelse af større renoveringer, større energibesparende foranstaltninger, boligsociale helhedsplaner og fremtidssikring af bebyggelsen. øverste myndighed har således fået en call in mulighed, jf. almenboligloven §37.
Arbejderne skal være nødvendige for at gøre boligerne og boligafdelingen tidssvarende og konkurrencedygtig over for en bred kreds af boligsøgende.
Arbejder, der består i modernisering af køkkener eller badeværelser, kan ikke gennemføres uden afdelingens samtykke, medmindre arbejderne er nødvendige for at det samlede projekt kan gennemføres på en hensigtsmæssig måde. Uenighed om øverste myndigheds kompetence kan af den enkelte lejer indbringes for beboerklagenævnet.
Når øverste myndighed anvender denne adgang til at træffe beslutning, skal det indberettes til Indenrigs- og Socialministeriet med henblik på en løbende vurdering af anvendelsen af denne bestemmelse. Anvendelsen af bestemmelsen evalueres ved udgangen af 2011.
Vedligeholdelsesordninger I dag er det øverste myndighed, der har kompetencen til at fastsætte vedligeholdelsesordningen i boligafdelingerne. Nu tillægges afdelingen kompetencen til at fastsætte vedligeholdelsesordningen/vedligeholdelseordningerne i boligafdelingen. Disse regler vil blive fastsat i bekendtgørelsen. Der kan fastsættes forskellige regler for forskellige boligtyper, jf. almenlejeloven 25.
Habilitet og godkendelse af aftaler Nuværende regler i almenboliglovens §17, stk. 2 og 3, om kommunens godkendelse af aftaler, hvor der er risiko for interessekonflikt, dvs. aftaler med selskaber, hvor medlemmer af de styrende organer, forretningsførere m.v. har tæt tilknytning til ledelsen, ophæves. Sådanne aftaler skal fremover påtales af revisor i forbindelse med revisionen.
Reglerne i §17, stk. 1, opretholdes.
Lejers rettigheder i forbindelse med modernisering Der igangsættes en undersøgelse af den enkelte lejers muligheder for at bestemme og få indflydelse på renovering og modernisering af egen bolig, herunder muligheder for at undgå uhensigtsmæssige moderniseringer af lejerens bolig. I den forbindelse undersøges anvendelsen af de eksisterende regler om mindretalsbeskyttelse ved de nævnte arbejder samt om anvendelsen af adgangen til at igangsætte arbejder efter eget ønske &ndash der er her tale om råderetsarbejder og individuel modernisering og kollektive moderniseringer. Undersøgelsens resultater skal foreligge senest den 1. april 2010.
Administration og drift
Forbedringsarbejder Lejeforhøjelser skal kun godkendes, såfremt de overstiger 5% af årslejen mod 1% i dag, jf. almenlejeloven §10.
Den gældende låne-løbetid på 20 år forlænges til 30 år, jf. almenboligloven §37.
Råderetsarbejder I dag har lejerne ret til at gennemføre forbedringer af boligen inden for en grænse på 100.000 kr. Kommune og boligselskabet får mulighed for at aftale en forhøjelse af maksimumsbeløbet for individuelle forbedringsarbejder på op til 150.000 kr.
Lejeændringer Krav om kommunens godkendelse af ændringer i lejefordelingen mellem de enkelte boliglejemål ophæves.
Krav om kommunens godkendelse af lejenedsættelse i institutioner (afdelinger med sociale institutioner) ved udamortisering af lån ophæves.
Beboerindskud kan uden kommunal godkendelse forhøjes, hvis det samlede beboerindskud efter forhøjelsen ikke overstiger 200 kr. pr. m2. Reglen gælder ved genudlejning og det forhøjede beløb skal kun betales af nye lejere. Der kan ikke ske forhøjelse af beboerindskud for eksisterende lejere. Højere beboerindskud skal fortsat godkendes af kommunalbestyrelsen, jf. almenlejeloven §48.
Egenkapital
Forrentning af afdelingsmidler Fremover skal afdelingsmidler i fællesforvaltning tilskrives den fulde forrentning.
Den nuværende DAB-ordning hvor afdeling og selskab modtager tilskud ophører.
Arbejdskapital De gældende regler om maksimum for boligselskabernes arbejdskapital ophæves, boligselskabet kan opbygge arbejdskapital af overskud fra drift og særlige bidrag fra afdelinger, jf. almenboligloven §19.
Dispositionsfond Den detaljerede regulering af dispositionsfondens anvendelsesområde ophæves og erstattes af et bredere formuleret formål. Formålet er fysisk, økonomisk og social opretning af de almene boligafdelinger samt i særlige tilfælde sikring af boligselskabets fortsatte beståen, jf. almenboligloven §20.
Dispositionsfonden skal fortsat dække afdelingernes udgifter til tab som følge af lejeledighed.
Dispositionsfonden kan anvendes til fysisk, økonomisk og social opretning af boligselskabets afdelinger med henblik på at sikre deres fortsatte beståen med tidssvarende og velfungerende boliger og boligområder.
Dispositionsfondens midler kan i særlige tilfælde medvirke til at sikre boligselskabet fortsatte virksomhed, herunder dække ekstraordinære tab samt foreløbig finansiere grundkøb og etablering af nye afdelinger.
Dispositionsfonden skal fortsat honorere de forpligtelser, som fonden har påtaget sig i henhold til tidligere aftaler og bestemmelser. Det gælder tilbagebetaling af indskud til kommuner ved genudlejning af kapitaltilskudslejligheder samt indeksregulering af beboerindskud, såfremt lejeaftale er indgået før 1. april 1975.
Det forventes, at det i driftsbekendtgørelsen fastsættes, at dispositionsfonden ikke længere skal kunne afholde udgifter til finansiering af boligorganisationens edb-udstyr og administrationsejendom, til indskud i forskellige selskaber, herunder administrationsselskab samt til fremme af almindelige bygge- og boligpolitiske formål. Udgifter til disse aktiviteter skal i stedet afholdes af arbejdskapitalen.
Der kommer nærmere regler i bekendtgørelsen om, hvordan reglerne i praksis skal anvendes.
Byggefond Boligselskabets byggefond ophæves. Byggefonden har karakter af regnskabsmæssige posteringer vedrørende afdrag på den oprindelige prioritetsgæld og de pligtmæssige bidrag. Registreringen skal fremover ske i det almindelige regnskab.
Sideaktivitetsreglerne
Som hovedregel afskaffes reglerne om forhåndsindberetning af nye sideaktiviteter. Kommunalbestyrelsen vil fortsat skulle føre tilsyn med, at boligselskabet opfylder gældende regler. Kommunalbestyrelsen skal godkende etablering af skattepligtige selskaber, der udøver sideaktiviteter, herunder godkende boligselskabets indskud, selskabets aktiviteter.
Sociale aktiviteter i boligafdelingen, hvori der deltager andre end afdelingens beboere, skal fortsat forhåndsindberettes til kommunalbestyrelsen.
Boligselskaberne får mulighed for at nyopføre/etablere ustøttede erhvervsarealer i boligområdet, hvor det pågældende boligselskab har en eller flere afdelinger. Aktiviteten skal ske i et skattepligtigt selskab.
Boligselskaber får en generel adgang til at administrere opførelse og drift af andet byggeri i boligområdet. Boligselskabet kan ikke eje det pågældende byggeri og administrationen skal ske i et skattepligtigt selskab.
Boligselskaber får mulighed for at tilbyde ejendomsserviceydelser til andre bygningsejere i boligområdet (vedligeholdelse og pasning af gårdanlæg og grønne arealer). Aktiviteten skal ske i et skattepligtigt selskab.
Ferieboliger Den eksisterende adgang til at eje samt administrere opførelse og drift af ferieboliger for ansatte og beboere ophæves, således at boligselskaber ikke fremover kan f.eks. købe ferieboliger til beboerne.
It-netværk Boligselskaber får samme muligheder for at eje og drive It-netværk, som den allerede har i dag med hensyn til radio-tv-signalforsyning. Det betyder ingen ændringer i forhold til i dag, da vi allerede har tolket reglerne om radio-tv-signalforsyning til også at omfatte It-netværk.
6. juli 2009/mbe
Næste nyhed
Besparelser der vasker sig
Forrige nyhed
Nyt tag på plejehjem i Hvidovre
Spørg os
-
Vi kan desværre ikke finde et svar til dig.
Forsøg at formulere dit spørgsmål anderledes, eller kontakt os
- Se flere svar