Aktuelt

Billigere at finansiere nybyggeri selv Af Administrerende direktør Niels Peter ThomsenI forbindelse med vedtagelsen af Finansloven har regeringen igen fremsat ønske om at inddrive yderligere 4,4 mia. kr. fra Landsbyggefonden, penge som de almene boligafdelinger har indbetalt og i fremtiden vil indbetale.Ved udamortisering af en afdelings oprindelige finansiering - altså når boligafdelingens prioritetslån er tilbagebetalt - fastfryses betalingen, og derefter indbetales beløbet i stedet til boligselskabets dispositionsfond. Halvdelen af dette beløb sendes videre til Landsbyggefonden.Landsbyggefondens penge er altså indbetalt af de almene boligselskaber. I de kommende år vil flere afdelinger have betalt deres lån tilbage, og derfor vil der i den nærmeste fremtid være større beløb til rådighed i Landsbyggefonden - beløb som skulle være brugt til forbedringer i det almene byggeri. Det ved regeringen og staten udmærket. Men fristelsen til at gå på hugst i de almene boligselskabers fælles opsparing er for stor. Og Finansministeren har allerede haft fingrene dybt nede i Landsbyggefondens lommer. Staten har beslaglagt 5,7 mia. på 3 årI perioden 2001 til 2004 har staten inddraget 5,7 milliarder kroner fra Landsbyggefonden. I finanslovsforslaget for 2006 planlægger regeringen at inddrage yderligere 4,4 milliarder kr. Vedtages finanslovsforslaget, vil der være tale om over 10 milliarder kroner, som staten har suget ud af den almene sektor lige ned i statskassen! Men staten vil have pengene før de er indbetalt. Landsbyggefonden har endnu ingen formue. Derfor må fonden ud og lånefinansiere, hver gang den bliver pålagt en udgift.Pengene bruges til nybyggeri - siger staten Pengene er dog ikke bare blevet stjålet uden en redegørelse. De er efter sigende blevet inddraget til at dække de udgifter, staten har påtaget sig i samme periode i form af støtte til nybyggeriet. Den almene sektor har således i perioden 2001 til og med 2004 selv betalt 5,7 milliarder kroner til staten, hvorfor staten til gengæld står for den løbende støttebetaling til de ca. 23.000 boliger, der er opført i perioden. Af de 23.000 er ca. 7.200 ældreboliger og ca. 2.800 ungdomsboliger. Støttebeløbet pr. bolig er dermed ca. 250.000 kroner.Den lave rente kommer staten til godeI DAB har vi undersøgt, hvad staten reelt betaler i støtte for udvalgte afdelinger opført i den pågældende periode. Langt de fleste afdelinger opført i disse år er finansieret med rentetilpasningslån, en lånetype der drager fordel af den historisk lave rente. Den lave rente kommer imidlertid ikke beboerne i den almene sektor til gode. Beboerbetalingen af kapitaludgifterne i en nybygget almen boligafdeling starter på 3,4 % af anskaffelsessummen. Staten betaler i støtte forskellen mellem de 3,4 % og den reelle ydelse på lånet.Beboerbetalingen bliver årligt reguleret i takt med inflationen. En nyopført afdelings kapitaludgifter vil derfor være stigende set over lånets 30 års løbetid. Med den nuværende inflation vil beboerbetalingen efter 30 år derfor ikke længere være 3,4 %. Beboerbetalingen vil så være steget til ca. 5,25 % af anskaffelsessummen.Dyrere at finansiere almene boligerFinansieringen af en nybygget ejerbolig i dag vil til sammenligning betyde en ydelse på 4,2% ved et 30 årigt fast forrentet kreditforeningslån - i hele perioden. Med variabel rente og afdragsfrihed vil ydelsen kunne bringes ned til 2,4%. Det er altså lige nu billigere for beboerne og boligselskabet at finansiere de almene boliger på markedsvilkår. Men den valgmulighed eksisterer ikke. Vi er bundet af lovens regler og af den dyre støttede finansiering.Med lav rente vil staten tjene på støttenSer vi på statens forventede udbetaling af støtte over den 30 årige periode, lånet løber, vil den starte højt, men efterhånden som beboerbetalingen stiger, vil støtten falde. Fortsætter den lave rente, vi oplever nu, vil det betyde, at statens støtte i flere af nybyggerisagerne i perioden 2001 til 2004 vil gå fra de første år at være en støtte til reelt at blive en udgift for beboerne! Støtten kan blive lavere end de midler, staten henter i Landsbyggefonden. Tager vi nutidsværdien af de forventede støttebetalinger under forudsætning af uændret lav rente og inflation, vil støtten per bolig, i de sager vi i DAB har set på, være under 100.000 kroner. Altså markant lavere end de 250.000 kroner staten har hentet i Landsbyggefonden til at dække samme formål.Vi kan klare os bedre uden statsstøttenDet er DABs opfattelse, at den almene sektor i fremtiden ville klare sig bedre uden statsstøtte, hvis vi vel at mærke fik lov til at beholde midlerne i Landsbyggefonden og fik mulighed for at anvende nogle af dem til nybyggeri.Hvis vi samtidig kunne slippe for de snærende bånd, der ligger i den detailregulering, som hele den almene sektor er udsat for i lovgivningen og dens mange vejledninger, ville vi være bedre rustede til at løse de opgaver, samfundet forventer af os, at vi skal løse.